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放松放宽落户条件就意味着大城市房价上涨?

中房网讯 上海易居房地产研究院近日发布的《人口与房地产市场专题报告之一》显示,人口的流入流出是影响一个城市房地产市场的最根本因素,虽然“长期看人口”是房地产市场一致的共识,但放松放宽落户条件,并不意
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中房网讯 上海易居房地产研究院近日发布的《人口与房地产市场专题报告之一》显示,人口的流入流出是影响一个城市房地产市场的最根本因素,虽然“长期看人口”是房地产市场一致的共识,但放松放宽落户条件,并不意味着所有大城市房价会上涨。

78座城市城区人口规模达到或突破百万大关

根据2014年11月国务院发布的《关于调整城市规模划分标准的通知》,城区常住人口1000万以上的城市为超大城市;城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市;城区常住人口 100万以上500万以下的城市为大城市,其中300万以上500万以下的城市为Ⅰ型大城市,100万以上300万以下的城市为Ⅱ型大城市。通知指出,城区是指“市辖区和不设区的市,区、市政府驻地的实际建设连接到的居民委员会所辖区域和其他区域。”而市辖区内的农村地带,并不计入城区范畴。

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易居研究院报告根据住建部公布的《2017年城市建设统计年鉴》,结合各城市统计局公布的资料梳理发现,目前有78座城市的城区人口规模达到或突破百万大关。城市分类如下:

超大城市3座:上海、北京、深圳;

特大城市7座:广州、重庆、天津、成都、南京、武汉、杭州;

Ⅰ型大城市11座:西安、沈阳、长沙、哈尔滨、苏州、昆明、郑州、济南、青岛、大连、长春;

Ⅱ型大城市57座:太原、石家庄、南昌、汕头、南宁、福州、无锡、合肥、乌鲁木齐、东莞、贵阳、洛阳、徐州、厦门、唐山、宁波、邯郸、兰州、临沂、淄博、常州、温州、烟台、保定、济宁、包头、呼和浩特、佛山、鞍山、淮安、抚顺、潍坊、吉林、柳州、南阳、西宁、赣州、盐城、大同、泸州、南通、衡阳、大庆、株洲、银川、襄阳、惠州、齐齐哈尔、海口、扬州、淮南、芜湖、遵义、自贡、泉州、绍兴、南充。

超7成城市城区人口增速为正

报告将2017年各城市的城区人口增速进行统计,58个城市的城区人口增速为正,4个城市城区人口持平,16个城市城区人口增速为负,从人口数据可以看出大部分大城市城区人口呈正增长态势。

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报告显示,城区人口增速超过10%的城市有福州、西安、泸州、青岛、徐州和邯郸。其中,2017年部分城市有行政区划调整的影响,比如福州市长乐区撤市设区,西安市鄠邑区撤县设区,青岛市即墨区撤市设区。另外,西安市2017年人才新政发力,全市常住人口相比2016年增长7.9%,户籍人口增长9.8%,城区人口也呈现高速增长。福州和青岛2017年全市常住人口分别增长1.2%和0.9%,应该是行政区划调整导致城区人口增速较快。泸州、徐州、邯郸2017年没有行政区划调整,全市常住人口分别增长0.25%、0.6%、0.2%,可能是由于统计口径原因造成城区人口增速有异常。

此外,2017年积极出台各类人才新政“抢人”的杭州、郑州、成都、宁波、合肥、南京等二线城市城区人口增速也较快。与之形成鲜明对比的是,一线城市中北京和上海2017年城区人口都出现了负增长,这与京沪严控人口规模的政策有关。而同是一线城市的深圳城区人口增速则排名靠前,报告分析认为,这与2016年以来深圳大力度吸引学历型、技能型人才,降低人才的落户门槛有关。

2017年城区人口增速排名靠后的城市有乌鲁木齐、太原、天津、襄阳等。乌鲁木齐城区人口增速为-17.4%,其2017年全市户籍人口增速为-16.9%,可能是统计口径原因造成数据有较大异常。太原2017年常住人口增速为0.8%,也与城区人口增速有较大出入,可能存在统计口径不同的问题。

大部分大城市房价呈上涨态势

以2017年为例,根据研究机构统计,2017年各城市的房价同比涨幅显示,71个城市房价涨幅为正,7个城市城区房价涨幅为负,可以看出2017年绝大部分大城市的房价呈上涨态势。

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报告显示,2017年房价涨幅较大的城市主要有佛山、成都、海口、呼和浩特、青岛、西安等。虽然人口属于影响房价的长期因素,但如果短期内一个城市人口快速增长势必带来大量住房需求,其影响因素也不容小觑。2017年房价涨幅排名靠前的城市中,佛山、成都、青岛、西安的城区人口增速均较快。

2017年房价下跌的城市有自贡、大庆、鞍山、银川、抚顺、合肥和汕头。其中自贡、鞍山、汕头2017年城区人口分别减少-1.1%、-0.1%、-1.5%,抚顺城区人口与2016年持平。2017年全国大部分三四线城市都处于房价上涨周期中,而上述四城房价却逆势下跌,与人口的减少不无关系。

人口和房地产市场关系启示:部分大城市楼市调整压力较大

从发达国家经验来看,城镇化的普遍规律是人口从农村向城市、从小城市向大城市集中。报告通过对2017年不同类型的城市城区人口增速和房价增速的研究,发现以下结论和对未来的一些预判。

1、超大城市中的北京和上海严控人口规模,到2035年常住人口分别控制在2300万和2500万人左右,从目前来看未来约20年增长空间非常有限。深圳规划提出2020年将实现1480万常住人口的目标,目前来看还有较大的增长空间。但京沪深由于在就业机会、医疗、教育等资源上有无可比拟的优势,其对人才的吸引力还是很强,预计未来一两年房价稳中有涨。

2、特大城市中除广州外都被称为“新一线城市”,也是近两年来积极“抢人才”的主力,其就业机会和公共资源仅次于一线城市,对人才的吸引力也很强,目前还处于大力引进人才阶段,在京沪严控人口规模的情况下会吸引一部分溢出人口,此次落户政策的放宽会促进未来人口规模进一步增长,会对房价形成有力支撑。

3、Ⅰ型大城市除苏州外都是省会城市和计划单列市,在资源上相对区域内其他城市有明显优势,对人才的吸引力仅次于超大城市和特大城市,比如近两年大力“抢人”的西安常住人口和户籍人口增速都在全国名列前茅。这些城市对区域内其他城市的人口吸附能力较强,在全面放开放宽落户条件的政策支持下,未来一段时间人口规模还有增长空间,会对房价形成较强支撑。

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